수주부터 청산까지 8단계를 신탁사 기준으로 정리했습니다. 단계마다 누가 결정하는지, 어떤 인허가가 걸리는지, 무엇을 확인하고 어디서 시간을 줄일 수 있는지를 한 화면에 담았습니다. 체크박스는 이 브라우저에 저장됩니다.
사업시행자 방식은 신탁사가 시행 주체라 책임이 크고, 사업대행자 방식은 조합과 리스크를 나눕니다.
서울시 기준 추진위·조합 단계 평균 3.5년, 사업시행~이주 8.5년. 신탁 시행자 방식은 조합설립 단계를 건너뜁니다.
통합심의로 건축·경관·교통·환경 등을 한 번에. 관계 부서 사전협의가 안 되면 접수 자체가 어렵습니다.
정비사업위원회는 전체회의 권한을 대행할 수 없습니다. 의결 하자는 가처분으로 사업을 멈춥니다.
사업시행·관리처분 병행 신청 등 추가 단축안은 국회 계류 중. 시행 여부를 분기마다 확인하세요.
같은 사업도 누가 시행자인지에 따라 초기 절차, 의결 기구, 신탁사 책임 범위가 달라집니다.
| 구분 | 조합 방식 | 신탁 · 사업대행자 | 신탁 · 사업시행자 (지정개발자) |
|---|---|---|---|
| 시행 주체 | 조합 | 조합 (업무는 신탁사가 대행) | 신탁사 |
| 시작 요건 | 추진위 승인 → 조합설립인가 재건축 동의 70% (상가 등 1/3) | 설립된 조합의 총회 의결 → 대행자 지정 | 토지등소유자 3/4 동의 + 토지면적 1/3 이상 신탁 → 지정 고시 |
| 최고 의결기구 | 조합 총회 | 조합 총회 | 토지등소유자 전체회의 (+ 정비사업위원회) |
| 잘 맞는 사업장 | 주민 역량·자금이 충분한 곳 | 조합은 있으나 자금·전문성 부족으로 정체된 곳 | 초기 단계, 조합 설립이 더딘 곳, 대단지 재건축 |
| 신탁사 책임 | 해당 없음 | 중간 (조합과 분담) | 큼 (자금조달·사업관리·PM/CM 직접 수행) |
| 주요 리스크 | 조합 내분, 임원 교체, 공사비 갈등 | 조합 집행부와 이견, 대행 범위 분쟁 | 동의율 정체, 신탁계약 해지, 전체회의 의결 하자 |
각 단계의 체크리스트는 실무 점검용으로 쓰도록 만들었습니다.
각 관계자에게서 받아야 하는 것과 협의 포인트입니다.
시공자 선정, 예산·자금차입, 관리처분계획, 시행규정 변경 등. 정족수가 다른 안건은 조항별로 나눠 표결해야 합니다.
주민 대표 협의 창구. 전체회의 안건을 미리 조율하되, 정사위 결정만으로 전체회의 사항을 처리하면 안 됩니다. 신탁사 참여인력 변경도 보고 대상입니다.
공사비 산정 기준과 물가변동 조항, 증액 사유서 제출 절차를 계약 단계에서 명확히 합니다.
담당 부서와 처리기한을 사전에 맞추는 것이 가장 큰 단축 수단입니다. 서울은 단계별 처리기한제를 운영합니다.
조건 이행 기한을 놓치면 다음 단계가 막힙니다. 조건 목록을 별도 관리하세요.
신탁 시행자는 PM·CM을 직접 수행하고 초기사업비·공사비를 직접 조달하는 것이 표준계약서 원칙입니다.
2025년 7월 서울시 주택공급 촉진방안의 목표치입니다. 신탁 시행자 방식이 줄이는 구간은 가운데 막대입니다.
| 단축 제도 | 내용 | 신탁사 활용 포인트 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 신탁 구역지정 특례 | 신탁사가 정비구역 지정을 제안하고 구역지정과 사업시행자 지정을 함께 진행 | 두 번 받던 동의를 한 번에. 적용 대상이 제한적이라 사업장별 확인 필요 | 2024.1 시행 |
| 통합심의 | 사업시행인가 관련 심의가 2개 이상이면 통합 심의. 재해영향·소방 성능위주설계도 포함 | 분야별 개별 심의 대비 수개월 단축. 사전협의가 관건 | 시행 중 |
| 재건축진단 시점 완화 | 안전진단 → 재건축진단. 사업시행계획인가 전까지만 통과. 지자체는 요청 후 30일 내 실시계획 통보 | 초기 수주 단계 진입 장벽이 낮아짐. 단, 인가 전 미통과 리스크는 남음 | 2025.6.4 시행 |
| 동의 간주 특례 | 입안요청·입안제안·추진위 동의 중 하나에 동의하면 나머지도 동의로 간주 | 동의서에 간주 사항을 반드시 고지. 철회 없으면 인허가 신청 시까지 유효 | 2025.6.4 시행 |
| 신탁 사전 협약 동의 | 사업시행자 지정 전 신탁사가 협약을 맺을 때 토지등소유자 30% 이상 동의 필요 | 수주 단계의 법적 요건. 동의 미확보 협약은 효력 다툼 소지 | 2025.6.4 시행 |
| 전자 동의 · 온라인 총회 | 본인확인을 거친 전자서명 동의서, 온라인 출석·전자의결 허용 | 전체회의 성원 확보와 동의서 징구 기간 단축 | 2025.12.4 시행 |
| 처리기한제 (서울) | 신통기획 단계별 기한을 정비사업 전 단계, 42개 세부 공정으로 확대해 지연을 실시간 모니터링 | 시·구가 기한을 지키는지 근거 자료로 활용. 기한 내 미이행 시 신통 절차 취소 위험 | 서울시 운영 |
| 사업시행·관리처분 병행 | 두 인가를 동시에 신청하고 총회도 한 번에. 감정평가 기준일을 통합심의 완료일로 | 통과되면 수년 단위 단축 가능. 동의 간주를 조합설립·사업시행자 지정 동의까지 확대하는 내용도 포함 | 국회 계류 (2026.2 국토위 통과) |
리스크관리부문이 사업장을 비교·관리할 때 쓸 수 있는 지표 구성 예시입니다.
| 지표 | 측정 방법 | 주의 신호 (예시) | 해당 단계 |
|---|---|---|---|
| 동의율 추이 | 주간 누적 동의율, 철회 건수 | 2주 이상 정체, 60~70%대에서 멈춤 | 0 ~ 2 |
| 처리기한 대비 진행 | 인허가 단계별 목표일 대비 D-day | 목표일 경과 또는 보완 요청 반복 | 1, 4, 5 |
| 심의 조건 이행 | 조건부·수정가결 조건 목록 및 이행률 | 이행 기한 1개월 전 미착수 | 1, 4 |
| 신탁계약 해지 위험 | 지정 후 경과 기간, 해지 요구 움직임 | 계약 후 2년 내 미지정 임박, 해지 안건 상정 시도 | 2 |
| 공사비 변동 | 증액 요청 건수·금액, 사유서 제출 여부 | 사유서 없는 증액 요구, 착공 전 재협상 | 3 ~ 6 |
| 분담금 · 비례율 | 추정 분담금 변동폭, 비례율 | 직전 공지 대비 큰 폭 상승 | 1, 4, 5 |
| 분쟁 · 소송 | 가처분·행정소송·민원 건수 | 전체회의 개최금지 가처분, 인가 취소소송 | 전 단계 |
| 이주 진행률 | 이주 완료 세대 비율, 명도소송 수 | 잔여 세대 장기화 | 6 |
이름을 누르면 국가법령정보센터의 현행 법령이 새 탭으로 열립니다. 단계 칩으로 거르거나 이름으로 찾을 수 있습니다. 위 단계별 카드의 조문 칩도 같은 방식으로 연결됩니다.
법령명 링크는 법제처의 법령명 바로가기 주소(law.go.kr/법령/법령명)를 씁니다. 개정으로 이름이 바뀌면 열리지 않을 수 있으니 그때는 옆의 검색을 누르세요.
법은 큰 틀만 정하고 세부 기준은 시·도 조례에 맡긴 항목이 많습니다. 같은 사업이라도 사업장 소재지 조례에 따라 요건과 수치가 달라집니다.
| 조례에서 주로 달라지는 항목 | 왜 중요한가 | 관련 단계 |
|---|---|---|
| 정비구역 지정 요건 | 노후도, 호수밀도, 접도율 등 입안 가능 여부를 가르는 기준 | 1 |
| 용적률 · 높이 · 공공기여 | 조례와 도시·주거환경정비기본계획이 사업성의 상한을 정함 | 1, 4 |
| 임대주택 · 주택규모별 건설비율 | 법이 정한 범위 안에서 지자체가 비율을 정함 | 1, 4 |
| 추정분담금 · 정보공개 | 주민에게 알릴 분담금 산정 방식과 공개 범위 | 1, 2, 4 |
| 공공지원 · 비용 보조 | 정비계획 수립비, 공공지원 대상, 융자 등 지원 범위 | 0 ~ 2 |
| 정비구역 해제 · 일몰 기준 | 사업 지연 시 구역이 해제될 수 있는 조건 | 1 ~ 4 |
| 도시계획 · 건축 조례 | 용도지역별 용적률, 건축심의 대상, 조경·주차 기준 | 4 |
시·도 조례가 기본이며, 인구 50만 이상 대도시(수원·성남·고양·용인·창원 등)는 별도 정비 조례를 두는 경우가 많습니다. 자치구·군은 정비 조례가 없는 곳이 대부분이므로 시·도 조례를 먼저 보세요. 조례 이름이 표준 명칭과 다르면 바로가기가 열리지 않을 수 있어 검색 링크를 함께 두었습니다.
표준계약서상 계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나, 지정 동의자 3/4 이상이 전체회의에서 찬성하면 해지될 수 있습니다.
3분의 2 사항과 과반 사항을 섞어 일괄 표결하면 안건 전체가 부결로 볼 수 있다는 법원 판단이 있습니다. 조항별 분리 표결이 원칙입니다.
표준시행규정은 정비사업위원회가 전체회의 권한을 대행할 수 없다고 명시합니다. 정사위 합의만 믿고 진행하면 효력 다툼이 생깁니다.
대법원은 사업시행자 지정에 동의한 소유자도 신탁계약 위탁자와 같이 본다고 판단했습니다(2024두52427). 상가 구분소유 성립 시점도 분쟁 쟁점입니다.
신탁재산을 담보로 한 대출은 착공 이후에만, 시공사 입찰보증금의 사업비 전환은 시공사 동의가 없으면 원칙적으로 금지입니다.
계류 중인 개정안에는 소유자 2/3 찬성으로 시행자 변경, 3/4 찬성으로 지정 취소 규정이 들어 있습니다. 통과 시 주민 관계 관리가 더 중요해집니다.